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Como se calcula o ITBI nas arrematações?

O cálculo do ITBI nas arrematações, se dá no mesmo formato da compra e venda tradicional, com algumas características e formalidade próprias, que podem gerar uma boa economia no recolhimento. Essas formalidades, com previsão na lei de cada município, influenciam diretamente no valor que se paga pelo imposto, fazendo com que o mesmo seja calculado sobre o valor da arrematação (e não no valor de mercado), como explicaremos melhor a seguir:

ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, e é também chamado de ITBim ou somente Imposto de Transmissão, o que pode confundir algumas pessoas com o comumente conhecido ITD ou ITCMD (Imposto sobre a Transmissão de Direitos ou Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Direitos – utilizado para sucessões / inventário).

O que significa valor venal, base de Cálculo e alíquota? Valor venal é a avaliação do bem, para fins de arbitramento, pela fiscalização, da base de cálculo do imposto, que por sua vez é o cálculo da grandeza econômica do bem, expresso em reais. A alíquota do ITBI é calculada em um percentual, que incide sobre essa base de cálculo.

A obrigatoriedade de pagamento do ITBI decorre da Lei de cada Município, e geralmente corresponde entre 2%, 3%, podendo chegar a até 5% do valor arbitrado para o imóvel. As prefeituras normalmente já disponibilizam em seus sites todos os trâmites, formulários e legislação. Boa parte já possui trâmite 100% on-line, evento acelerado desde o início do ano de 2020.

O valor venal para fins de ITBI, não se confunde valor venal para fins de IPTU. O valor venal do IPTU não é o mesmo do ITBI.

O valor do ITBI em leilão judicial é o mesmo do leilão extrajudicial? Qual a diferença?

Deveria ser, e está caminhando mais e mais para isso. Claramente, e historicamente, o ITBI nos leilões judiciais, sempre foi calculado sobre o valor da arrematação, ou seja, o valor venal, para fins de ITBI em leilão, corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação, e isso vem normalmente expresso no código tributário de cada município.

Já com relação aos leilões extrajudiciais, ainda existe alguma resistência em alguns municípios.

O leilão extrajudicial, como o próprio nome remete, é uma modalidade de leilão realizado fora do âmbito judicial, mas que possui regulamentação específica, sendo que aqui estamos nos referindo ao procedimento que corresponde à lei 9514/97 (lei de alienação fiduciária).

Quando o particular, geralmente uma instituição financeira (banco), consolida a propriedade em seu nome, decorrente do não pagamento das parcelas de financiamento do bem, ele é obrigado a levar esse bem a leilão extrajudicial.

Arrematado o bem, a transferência de propriedade geralmente se dá através de escritura pública de compra e venda (existem casos já presenciados de expedição de carta de arrematação particular emitida pela instituição financeira). Por essa razão, quando cada município recebe a documentação para cálculo do imposto, ele leva em conta, sem considerar outros fatores, que está ocorrendo uma compra e venda comum, e por isso não existem muitos elementos para que ele considere o valor pago pelo bem, em leilão extrajudicial, para fins de cálculo do ITBI, calculando o imposto utilizando o valor venal da própria prefeitura.

No entanto, atendendo ao entendimento existente no âmbito do STJ e Tribunais dos Estados, algumas prefeituras já consideram que, embora a transmissão seja feita por escritura pública, e diante da reunião de outros documentos (auto de arrematação, comprovantes de pagamento do preço, etc.), se considere para fins de cálculo do imposto, o valor efetivamente pago pelo bem arrematado, o que se traduz em uma economia bastante significativa.

A principal base do entendimento, para que se calcule o valor do ITBI sobre o valor da arrematação, é que existe similaridade jurídica entre o ato da arrematação judicial e extrajudicial. Existe a figura do leiloeiro; existem as disputas lance a lance; existe o pagamento de comissão ao leiloeiro e a chamada pública através de edital. Portanto, quando for processar o seu ITBI em arrematações extrajudiciais, lembre-se sempre de procurar demonstrar com o máximo de elementos possíveis, que a sua compra se deu através de leilão.

Caso a sua prefeitura não acolha o pedido administrativo para cálculo do imposto, sobre o valor da arrematação, o arrematante pode se valer da via judicial para tanto.

O STJ, através do recente julgamento do REsp 1.805.862 SP, afirmou que já é pacificado na corte, o entendimento de que o valor venal para efeito de base de cálculo do ITBI, nas situações de arrematação judicial ou extrajudicial, é aquele constante no auto de arrematação.

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O que é leilão condicional?

Como o próprio nome remete, leilão condicional é o leilão que precisa de alguma formalidade adicional para ser, de forma definitiva, consolidado.

O leilão condicional é uma figura criada pelo costume, já que não existe previsão legal para a sua ocorrência. Ou o leilão é convalidado, ou não. A figura do leilão condicional surgiu para que se aproveite ao máximo, os atos preparatórios para venda, e é comum ouvir-se falar em leilão condicional, apenas para vendas extrajudiciais, embora existam casos de leilão condicional judicial.

O leilão condicional, em casos judiciais, se dá quando por exemplo, não aparecem licitantes para pagamento do valor mínimo estipulado em Edital, que é de 50% por regra geral.

Pode ser que não apareçam interessados em pagar o valor mínimo, mas que por exemplo, se formule ao leiloeiro, uma proposta em média à partir de 30% do valor de avaliação, sujeita à uma apreciação condicional do Juiz. Este tipo de evento é muito mais comum quando falamos em leilão trabalhista, já que os alimentos devidos ao trabalhador, serão levados em consideração para sopesar com o que cada Juiz aceita como preço vil.

Assim, para leilões judiciais a venda é sempre definitiva, já que a arrematação é reduzida a termo (auto de arrematação/ata de venda), para homologação ou não pelo Juiz, de acordo com o atendimento das condições para venda – pagamento do preço, comissão ao leiloeiro e satisfação das demais formalidades para venda, ponderando-se, como dissemos, com o interesse do credor, a depender de cada caso concreto.

Assim, satisfeitas as condições de venda em leilão judicial, não há que se falar em venda condicional, já que se não houver o atendimento a alguma condição imposta pelo Juiz, o leilão não chegará a ser homologado.

Já quando falamos em leilões extrajudiciais, a figura da venda condicional surgiu para que o comitente aprove, de forma definitiva, após a venda, o valor alcançado na disputa.

Do ponto de vista do arrematante, gera uma certa insegurança jurídica quanto a venda, já que o valor desejado pelo comitente (vendedor), é uma grande interrogação, causando por vezes insatisfação do arrematante, que na verdade “compra” mas “não leva”, porque após a suposta arrematação, a venda concreta depende de uma decisão definitiva tão somente do pretendente à venda, sem direito ao arrematante de se insurgir, já que tal previsão consta de forma expressa e ostensiva nos anúncios e no Edital.

No entanto, aos que não estão acostumados a este tipo de compra, o termo “leilão condicional à aprovação do vendedor” pode confundir, e na prática, a arrematação em si não possui qualquer garantia de compra efetiva. Ou seja: ainda que se “venda” no leilão, a compra pode simplesmente não ser aceita pelo vendedor, ou mesmo ser objeto de negociação apartada, o que coloca o arrematante em situação de extrema fragilidade, já que no mais das vezes, ainda que haja a informação ostensiva, o pretendente à arrematação pesquisou, foi ao local físico, se orientou e eventualmente até mesmo retirou recursos de aplicação na expectativa de pagamento em 24 horas na maioria dos casos. Em resumo: se cria uma expectativa que tem grandes chances de se tornar frustrada, a depender do humor do comitente vendedor.

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O que é venda ad corpus?

Venda Ad corpus, do latim, quer dizer: venda por inteiro ou no estado.

Isso significa que está sendo levado em consideração, o estado geral do bem e não apenas a metragem oficial ou ainda tão somente os dados considerados no laudo de avaliação e reproduzidos no edital.

As medidas e dimensões são consideradas meramente enunciativas.

Entendido isso, o termo ad corpus que consta geralmente em contratos de compra e venda e, no caso específico, em alguns editais de alienação e leilão, visa conferir ao corretor, leiloeiro e demais agentes envolvidos na alienação, a isenção de responsabilidade quanto ao real estado do imóvel e suas exatas dimensões ou estado geral, já que o arrematante poderá constatar, após a aquisição, divergência quanto a estes pontos, não cabendo portanto, nesta condição de venda, pedido de restituição dos valores pagos pelo bem ou eventual indenização pela diferença porventura encontrada.

Assim, embora o laudo de avaliação conste com determinada descrição, que por motivos individuais recaia alguma dúvida, pode o leiloeiro fazer constar que a venda é de coisa de certa e discriminada, em caráter ad corpus, pois ao arrematante caberá diligenciar, por seus próprios meios, a fim para confirmar se as características e estado geral do bem, lhe interessa para fins de compra.

Na venda em condições meramente enunciativas, mesmo que não esteja expresso o termo ad corpus, não caberá reclamação ao comprador, pedido de compensação, indenização ou restituição pela diferença.

Já a venda ad mensuram, é a realizada por medida de extensão, normalmente retirada de porção maior de área de terras e conhecida em hectares, em que se admite pedido de compensação ou anulação da venda, se encontrada divergência.

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O que é avaliação indireta e direta

Para que um imóvel seja levado a leilão, é necessário haver um parâmetro de preço para venda, para que se saiba quanto de fato vale o bem, a fim de informar aos interessados e para que o referido valor venha a constar do edital.

Dessa forma, quando o bem é indicado para ser alienado, o juiz determina que seja realizada a avaliação do bem, que pode ser através de perícia ou indicação e concordância de ambas as partes ou, mais comum, através do laudo de avaliação, feito por oficial de justiça avaliador.

Assim, quando a avaliação ocorre com o ingresso no interior do imóvel, para constatação e avaliação, diz-se que a avaliação é direta, já que assim é possível fornecer detalhes acerca da descrição interna do imóvel (se dois ou três quartos por exemplo), mencionar a existência de danos ou infiltrações ou mesmo se o imóvel se encontra em excelente, bom ou mal estado geral, o que na maioria das vezes fornece um panorama mais aproximado da realidade.

A avaliação direta ocorre portanto, quando o ocupante do imóvel autoriza o ingresso pessoal do avaliador.

Já a avaliação indireta, como o próprio nome remete, é quando o oficial de justiça ou o avaliador, não consegue acesso ao interior do imóvel, seja porque o mesmo está ocupado pelo réu, por inquilino (quando ambos se recusam a autorizar o ingresso no imóvel), ou mesmo inacessível mesmo se vazio, quando não se tem as chaves do imóvel ou algum responsável na posse, por exemplo.

A avaliação indireta do imóvel, por não ser tão precisa quanto ao real estado estado do bem, costuma se basear em dados de imóveis similares, com as mesmas características e região, levando em consideração, principalmente, a metragem oficial do cadastro da prefeitura local, a quantidade de vagas, bairro e às vezes dados do prédio fornecidos pelo porteiro ou síndico, além de informações prestadas pelas partes, fotos, etc.

Assim, a avaliação indireta normalmente não fornece dados acerca da descrição interna (se dois ou três quartos, suíte, quantidade de banheiros). Isso só é possível, na maioria das vezes, se houver a confirmação segura junto a vizinhos, síndico ou porteiro, que conhecem as plantas dos apartamentos do prédio, pois pelo contrário, a informação a ser fornecida pelo avaliador, vai ter base mais forte no valor médio do metro quadrado da região, para imóveis similares.

O avaliador também pode contar com a ajuda e opinião de corretores especializados na região do imóvel, o que também vale para o caso de avaliação direta, já que a opinião de valor pode e deve ter várias bases, além apenas da presencial.

Para encontrar o valor do imóvel, ainda há com certa regularidade, uma pesquisa junto ao banco de dados da prefeitura, que fornece a simulação para fins de pagamento do imposto de transmissão – ITBI – no caso do Município do Rio de Janeiro. No entanto, os valores nem sempre correspondem ao real e aproximado, e muitas vezes também se mostram bem superiores à realidade. Estes valores também não são normalmente levados em consideração como único parâmetro de avaliação.

Quando falamos de leilão extrajudicial, o laudo é feito por um avaliador indicado pelo banco, que normalmente dispõe de fotos do interior do imóvel e dados do prédio, condomínio, vizinhança, etc.

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Quem indica o leiloeiro?

Todo negócio, empresa ou profissional que trabalha no mercado, precisa de clientes para desenvolver o seu trabalho.

O cliente do leiloeiro, além do próprio arrematante (que está na ponta da aquisição), é normalmente a pessoa ou empresa que indica o profissional para venda do bem em leilão, conhecido como comitente; é o comitente, que confia no trabalho do leiloeiro e deseja o melhor preço de venda dos bens, para satisfação dos credores ou realização de ativos.

O significado de comitente é: “Que ou aquele que dá comissão ou encargo. O que consigna mercadorias ou dá ordens de compra a outrem.”

Assim, pode o leiloeiro ser sugerido, indicado pelo credor em uma ação judicial, mas em qualquer caso de venda judicial, cabe ao juiz a designação do leiloeiro, ou seja, o aceite da indicação ou não do respectivo profissional.

Se busca a melhor receita possível na venda, para satisfazer a cobrança, levando-se em consideração a história e reputação do profissional, já que a ele é confiada a venda do bem.

Por isso, para indicação e designação do leiloeiro, é considerada a reputação, a região de costumeira atuação, abrangência, expertise no mercado, etc.

Para a venda em leilão extrajudicial a indicação do leiloeiro é livre, cabendo ao comitente indicar e designar.