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Auto de Arrematação, Escritura, Carta de Arrematação e Registro

Quando estes nomes (comuns para as pessoas mais experientes e que atuam no ramo), estão em destaque, podem causar uma confusão e dúvida inicial. Então, decidimos que é bom explicarmos aqui de uma maneira mais simples e didática, para que você, pretendente à arrematar imóveis em leilão, saiba diferenciar os termos e usos e, aos poucos, acostumar-se com a linguagem própria dos leilões.

AUTO DE ARREMATAÇÃO (ou ata de arrematação ou nota de venda, dentre outras denominações com o mesmo significado): É o documento, elaborado pelo leiloeiro, que resume os termos do negócio adquirido em leilão (dia e hora do leilão; descrição do imóvel; resumo das dívidas assumidas ou não; nome do(s) arrematante(s), valor de arrematação; forma de pagamento, etc.); O mesmo é assinado pelo leiloeiro e pelo arrematante, em caso de leilão extrajudicial (às vezes também assinado pelo comitente*/vendedor). Em caso de leilão judicial, também é assinado pelo Juiz. (*para saber o que é comitente, veja: https://blog.leiloesimobiliarios.com.br/?p=11)

(*para saber os efeitos da assinatura do auto de arrematação, veja:

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA (para casos de leilão extrajudicial): Documento, feito em cartório de notas, com base nos termos do auto de arrematação, que formaliza o ato de venda para fins de registro em cartório de imóveis. A escritura pública atesta o pagamento dos impostos e impõe maior segurança na transmissão do imóvel, já que obrigatoriamente acompanha as certidões do vendedor (antigo proprietário), certidões estas que dão conta das situação atual do imóvel, com suas eventuais pendências (fiscais ou documentais).

A escritura pública deverá ser prenotada (protocolada) no cartório de imóveis competente (que guarda as informações históricas de cada imóvel), para que este realize o registro em nome do arrematante. Não basta só assinar o auto de arrematação e formalizar a escritura. Esta última deverá ser levada a registro no cartório de imóveis. (já vimos casos – pouco comuns, de pedidos de registro apenas com o auto de arrematação).

O cartório do registro geral de imóveis (RGI) competente pela região onde se situa o imóvel, realizará a transcrição, resumida, dos termos do negócio realizado e emitirá aos órgãos competentes (Receita Federal, etc.), que foi registrada uma transmissão imobiliária.

CARTA DE ARREMATAÇÃO: A carta de arrematação, é o chamado título, que determina e autoriza a transferência das arrematações que ocorrem, perante o cartório de imóveis competente pela região em que se localiza o imóvel.

A carta de arrematação é emitida pelo juízo que determina a venda do bem imóvel em leilão e possui o mesmo efeito prático que a escritura de compra e venda. O arrematante, com a carta de arrematação (que vem acompanhada de cópias essenciais do processo) e munido do imposto de transmissão (ITBI ou ITBIm – imposto de transmissão de bens imóveis), leva a mesma ao cartório de imóveis para prenotação e registro.

É bom ressaltar que é comum haver exigências a serem cumpridas, conforme o caso, tanto para o registro da carta de arrematação quanto da escritura.

REGISTRO: O registro imobiliário atesta a transmissão do imóvel, perante terceiros, provando a propriedade imobiliária.

O que é avaliação indireta e direta

Para que um imóvel seja levado a leilão, é necessário haver um parâmetro de preço para venda, para que se saiba quanto de fato vale o bem, a fim de informar aos interessados e para que o referido valor venha a constar do edital.

Dessa forma, quando o bem é indicado para ser alienado, o juiz determina que seja realizada a avaliação do bem, que pode ser através de perícia ou indicação e concordância de ambas as partes ou, mais comum, através do laudo de avaliação, feito por oficial de justiça avaliador.

Assim, quando a avaliação ocorre com o ingresso no interior do imóvel, para constatação e avaliação, diz-se que a avaliação é direta, já que assim é possível fornecer detalhes acerca da descrição interna do imóvel (se dois ou três quartos por exemplo), mencionar a existência de danos ou infiltrações ou mesmo se o imóvel se encontra em excelente, bom ou mal estado geral, o que na maioria das vezes fornece um panorama mais aproximado da realidade.

A avaliação direta ocorre portanto, quando o ocupante do imóvel autoriza o ingresso pessoal do avaliador.

Já a avaliação indireta, como o próprio nome remete, é quando o oficial de justiça ou o avaliador, não consegue acesso ao interior do imóvel, seja porque o mesmo está ocupado pelo réu, por inquilino (quando ambos se recusam a autorizar o ingresso no imóvel), ou mesmo inacessível mesmo se vazio, quando não se tem as chaves do imóvel ou algum responsável na posse, por exemplo.

A avaliação indireta do imóvel, por não ser tão precisa quanto ao real estado estado do bem, costuma se basear em dados de imóveis similares, com as mesmas características e região, levando em consideração, principalmente, a metragem oficial do cadastro da prefeitura local, a quantidade de vagas, bairro e às vezes dados do prédio fornecidos pelo porteiro ou síndico, além de informações prestadas pelas partes, fotos, etc.

Assim, a avaliação indireta normalmente não fornece dados acerca da descrição interna (se dois ou três quartos, suíte, quantidade de banheiros). Isso só é possível, na maioria das vezes, se houver a confirmação segura junto a vizinhos, síndico ou porteiro, que conhecem as plantas dos apartamentos do prédio, pois pelo contrário, a informação a ser fornecida pelo avaliador, vai ter base mais forte no valor médio do metro quadrado da região, para imóveis similares.

O avaliador também pode contar com a ajuda e opinião de corretores especializados na região do imóvel, o que também vale para o caso de avaliação direta, já que a opinião de valor pode e deve ter várias bases, além apenas da presencial.

Para encontrar o valor do imóvel, ainda há com certa regularidade, uma pesquisa junto ao banco de dados da prefeitura, que fornece a simulação para fins de pagamento do imposto de transmissão – ITBI – no caso do Município do Rio de Janeiro. No entanto, os valores nem sempre correspondem ao real e aproximado, e muitas vezes também se mostram bem superiores à realidade. Estes valores também não são normalmente levados em consideração como único parâmetro de avaliação.

Quando falamos de leilão extrajudicial, o laudo é feito por um avaliador indicado pelo banco, que normalmente dispõe de fotos do interior do imóvel e dados do prédio, condomínio, vizinhança, etc.