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No código de processo civil revogado, havia a distinção para venda de bens móveis e imóveis:

Praça – nome atribuído para venda de bens imóveis.

Leilão – nome atribuído para venda de bens móveis.

(Art. 686, código revogado Lei 5689/73: Não requerida a adjudicação e não realizada a alienação particular do bem penhorado, será expedido edital de hasta pública, que conterá: (…) IV – O dia e a hora de realização da praça, se bem móvel, ou o local, dia e hora de realização do leilão, se bem imóvel.”

O novo código de processo civil excluiu a distinção, e passou a tratar da alienação judicial (por iniciativa particular ou leilão), ressalvados os casos de alienação a cargo de corretores de bolsas de valores (Art. 881 § 2º Ressalvados os casos de alienação a cargo de corretores de bolsa de valores, todos os demais bens serão alienados em leilão público.).

Não adjudicado o bem pelo credor e nem sendo alienado por iniciativa particular, o bem será leiloado.

Praça única ou leilão único, como o próprio nome diz, é a ocorrência de apenas um leilão para venda do bem, ao invés do mais comum e mais conhecido, que é a ocorrência de dois leilões para arrematação.

No primeiro leilão, o bem somente pode ser vendido pelo valor de avaliação, e no segundo leilão, o bem pode ser vendido por valor via de regra, a partir de 50% do valor de avaliação.

O leilão único ou praça única, também conhecido como “terceiro leilão”, mas com distinções, é o leilão diretamente designado para venda em uma única data, sem necessariamente se tratar de terceira oportunidade de venda.

Isso porque, o primeiro e o segundo leilão, são previstos para ocorrer tanto nas modalidades de leilão judicial quanto extrajudicial (no caso da lei de alienação fiduciária).

No caso de leilão judicial, a o leilão único ocorre em apenas uma data, mas abrindo-se a venda pelo valor da avaliação (equivalente a “primeiro leilão”), e na sequência, logo após, no prazo estabelecido em Edital e caso não hajam interessados em adquirir pelo valor de avaliação, ocorre a venda pela melhor oferta, ou “segundo leilão”, dando a impressão que é leilão único, mas apenas a data é única, já que o CPC estabelece a ocorrência de leilões distintos, embora não obrigue que sejam em datas distintas:

Art. 879, § 1.º CPC: § 1º O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.

Por sua vez, o CPC dispõe que os tribunais poderão editar disposições complementares sobre o procedimento de alienação.

O mais usual é, por costume, a manutenção de duas datas distintas para os leilões, sendo que hoje é comum encontrar um ou dois dias de diferença entre eles, enquanto antes do CPC/2015, era obrigatória a margem de no mínimo 10 dias entre o primeiro e segundo leilão.

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Em se tratando de leilão extrajudicial, em sentido amplo, o leilão único vai ocorrer quando, nas duas datas designadas para sua ocorrência, o bem não for vendido.

No primeiro leilão, o imóvel pode ser vendido pelo seu valor de avaliação.

No segundo leilão, pelo valor de sua dívida, englobando honorários, despesas, impostos, etc.

Em não alcançando sucesso na venda, o imóvel, que já estava consolidado em nome do credor, com a obrigatoriedade de venda em leilão, se torna patrimônio definitivo seu, um ativo, e no caso comum do agente financeiro, este pode vender pelo preço que lhe convier, dispondo sobre as formas de pagamento.

É possível até mesmo a venda com uso de FGTS, parcelada, etc., sendo portanto comum, haver a designação de uma única data de leilão para venda.

É assim conhecido, de maneira geral, como leilão extrajudicial e, no caso da Caixa Econômica Federal, também como venda direta.

Como o próprio nome remete, leilão condicional é o leilão que precisa de alguma formalidade adicional para ser, de forma definitiva, consolidado.

O leilão condicional é uma figura criada pelo costume, já que não existe previsão legal para a sua ocorrência. Ou o leilão é convalidado, ou não. A figura do leilão condicional surgiu para que se aproveite ao máximo, os atos preparatórios para venda, e é comum ouvir-se falar em leilão condicional, apenas para vendas extrajudiciais, embora existam casos de leilão condicional judicial.

O leilão condicional, em casos judiciais, se dá quando por exemplo, não aparecem licitantes para pagamento do valor mínimo estipulado em Edital, que é de 50% por regra geral.

Pode ser que não apareçam interessados em pagar o valor mínimo, mas que por exemplo, se formule ao leiloeiro, uma proposta em média à partir de 30% do valor de avaliação, sujeita à uma apreciação condicional do Juiz. Este tipo de evento é muito mais comum quando falamos em leilão trabalhista, já que os alimentos devidos ao trabalhador, serão levados em consideração para sopesar com o que cada Juiz aceita como preço vil.

Assim, para leilões judiciais a venda é sempre definitiva, já que a arrematação é reduzida a termo (auto de arrematação/ata de venda), para homologação ou não pelo Juiz, de acordo com o atendimento das condições para venda – pagamento do preço, comissão ao leiloeiro e satisfação das demais formalidades para venda, ponderando-se, como dissemos, com o interesse do credor, a depender de cada caso concreto.

Assim, satisfeitas as condições de venda em leilão judicial, não há que se falar em venda condicional, já que se não houver o atendimento a alguma condição imposta pelo Juiz, o leilão não chegará a ser homologado.

Já quando falamos em leilões extrajudiciais, a figura da venda condicional surgiu para que o comitente aprove, de forma definitiva, após a venda, o valor alcançado na disputa.

Do ponto de vista do arrematante, gera uma certa insegurança jurídica quanto a venda, já que o valor desejado pelo comitente (vendedor), é uma grande interrogação, causando por vezes insatisfação do arrematante, que na verdade “compra” mas “não leva”, porque após a suposta arrematação, a venda concreta depende de uma decisão definitiva tão somente do pretendente à venda, sem direito ao arrematante de se insurgir, já que tal previsão consta de forma expressa e ostensiva nos anúncios e no Edital.

No entanto, aos que não estão acostumados a este tipo de compra, o termo “leilão condicional à aprovação do vendedor” pode confundir, e na prática, a arrematação em si não possui qualquer garantia de compra efetiva. Ou seja: ainda que se “venda” no leilão, a compra pode simplesmente não ser aceita pelo vendedor, ou mesmo ser objeto de negociação apartada, o que coloca o arrematante em situação de extrema fragilidade, já que no mais das vezes, ainda que haja a informação ostensiva, o pretendente à arrematação pesquisou, foi ao local físico, se orientou e eventualmente até mesmo retirou recursos de aplicação na expectativa de pagamento em 24 horas na maioria dos casos. Em resumo: se cria uma expectativa que tem grandes chances de se tornar frustrada, a depender do humor do comitente vendedor.

Traduzido do inglês seria “equidade da casa”, mas isso pouco informa de fato o que significa na prática, aqui no Brasil.

Home equity é um empréstimo, com garantia imobiliária, na qual o proprietário do imóvel, tem a possibilidade de pegar emprestado, até 60% do valor correspondente ao imóvel, com taxas menores das que são normalmente praticadas.

O empréstimo a juros baixos, fornece ao interessado maiores chances de pagamento, mas sob o risco de, em caso de inadimplência, perder o imóvel para o banco.

Isto porque, a modalidade de garantia utilizada é a alienação fiduciária, onde o devedor é intimado a pagar a dívida em 15 (quinze) dias. Após este prazo e após outras formalidades burocráticas, o imóvel é levado a leilão para pagamento da dívida contraída.

Segundo dados colhidos no Jornal O Globo de 23/08/2020, na coluna Economia, a taxa de inadimplência no home equity é de 5,2%, enquanto no sistema financeiro habitacional é de 1,34%.

Existem diversas start-ups, fintechs, que facilitam a obtenção de empréstimo na modalidade home equity, em procedimentos rápidos e on-line, empresas essas que disputam uma importante fatia do mercado com os grandes bancos.

Para que um imóvel seja levado a leilão, é necessário haver um parâmetro de preço para venda, para que se saiba quanto de fato vale o bem, a fim de informar aos interessados e para que o referido valor venha a constar do edital.

Dessa forma, quando o bem é indicado para ser alienado, o juiz determina que seja realizada a avaliação do bem, que pode ser através de perícia ou indicação e concordância de ambas as partes ou, mais comum, através do laudo de avaliação, feito por oficial de justiça avaliador.

Assim, quando a avaliação ocorre com o ingresso no interior do imóvel, para constatação e avaliação, diz-se que a avaliação é direta, já que assim é possível fornecer detalhes acerca da descrição interna do imóvel (se dois ou três quartos por exemplo), mencionar a existência de danos ou infiltrações ou mesmo se o imóvel se encontra em excelente, bom ou mal estado geral, o que na maioria das vezes fornece um panorama mais aproximado da realidade.

A avaliação direta ocorre portanto, quando o ocupante do imóvel autoriza o ingresso pessoal do avaliador.

Já a avaliação indireta, como o próprio nome remete, é quando o oficial de justiça ou o avaliador, não consegue acesso ao interior do imóvel, seja porque o mesmo está ocupado pelo réu, por inquilino (quando ambos se recusam a autorizar o ingresso no imóvel), ou mesmo inacessível mesmo se vazio, quando não se tem as chaves do imóvel ou algum responsável na posse, por exemplo.

A avaliação indireta do imóvel, por não ser tão precisa quanto ao real estado estado do bem, costuma se basear em dados de imóveis similares, com as mesmas características e região, levando em consideração, principalmente, a metragem oficial do cadastro da prefeitura local, a quantidade de vagas, bairro e às vezes dados do prédio fornecidos pelo porteiro ou síndico, além de informações prestadas pelas partes, fotos, etc.

Assim, a avaliação indireta normalmente não fornece dados acerca da descrição interna (se dois ou três quartos, suíte, quantidade de banheiros). Isso só é possível, na maioria das vezes, se houver a confirmação segura junto a vizinhos, síndico ou porteiro, que conhecem as plantas dos apartamentos do prédio, pois pelo contrário, a informação a ser fornecida pelo avaliador, vai ter base mais forte no valor médio do metro quadrado da região, para imóveis similares.

O avaliador também pode contar com a ajuda e opinião de corretores especializados na região do imóvel, o que também vale para o caso de avaliação direta, já que a opinião de valor pode e deve ter várias bases, além apenas da presencial.

Para encontrar o valor do imóvel, ainda há com certa regularidade, uma pesquisa junto ao banco de dados da prefeitura, que fornece a simulação para fins de pagamento do imposto de transmissão – ITBI – no caso do Município do Rio de Janeiro. No entanto, os valores nem sempre correspondem ao real e aproximado, e muitas vezes também se mostram bem superiores à realidade. Estes valores também não são normalmente levados em consideração como único parâmetro de avaliação.

Quando falamos de leilão extrajudicial, o laudo é feito por um avaliador indicado pelo banco, que normalmente dispõe de fotos do interior do imóvel e dados do prédio, condomínio, vizinhança, etc.

É quando um lançador estima para cima, o valor de um bem levado a leilão, arrematando por um preço muito além do que poderia ter pago, e no final das contas, tem prejuízo ou um lucro muito menor.

Isso ocorre quando a análise individual de cada arrematante e as estratégias adotadas são equivocadas, já que cada licitante obtém suas próprias informações e dados do leilão, para considerar a sua decisão e limite para as arrematações, levando ainda em consideração, as informações que acreditam que outros licitantes possuam sobre o mesmo leilão.

Os licitantes mais racionais são os mais preocupados com a maldição do vencedor, o que significa pagar muito e perder, já que tendem a fazer ofertas abaixo de sua melhor estimativa do valor comum. O estudo foi importante para entender como as arrematações são alcançadas, através da formação das expectativas dos preços.

Os vencedores do Prêmio Nobel de Economia 2020, Paul Milgrom e Robert Wilson, especialistas em leilões, destacaram essa importante consideração, ao discorrer sobre a teoria dos leilões, melhorando a teoria já existente e inventando novos formatos de leilões, gerando benefícios para contribuintes, vendedores e compradores em todo o mundo.

Um dos júris do prêmio, Peter Fredriksson, destacou que “leilões são extremamente importantes (…) e os novos formatos atendem à sociedade em todo o mundo“, já especificamente se referindo a formatos de leilão não tradicionais, para venda de bens mais específicos e complexos, que envolvem por exemplo a venda de frequências de rádio, bandas de internet, recursos médicos e hospitalares, todas de companhias aéreas, etc.

O interesse nem sempre é o melhor preço, mas a conjugação de preço justo que atenda aos interesses de toda a sociedade, com equilíbrio, considerando por exemplo, que o vencedor seja a mais capacitada para desenvolver aquilo que está sendo leiloado, suprindo o serviço e obtendo o máximo desempenho e economia.

Um imóvel tombado, é aquele que possui determinadas restrições ao seu proprietário, mas que também detém alguns benefícios.

Arrematar um imóvel tombado, e portanto histórico, acarreta ao arrematante a obediência a certos limites, em razão da necessidade de preservação do patrimônio, pois ele possui uma importância que vai além do próprio imóvel, ele faz parte do contexto histórico e/ou artístico de determinado local.

Esses imóveis costumam ser bem localizados, a maior parte em regiões centrais das cidades, já que há muitos anos atrás, quando foram construídos, fizeram parte da origem da própria cidade, se misturando com aquela. Também costumam ser espaçosos e com grande altura interna.

Portanto, com relação ao patrimônio a nível Federal, o IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), é o responsável. A nível Municípal, são diversos os institutos responsáveis. No Município do Rio de Janeiro, é o Instituto Pereira Passos (IPP).

Cada propriedade por receber determinada restrição, e elas são individualizadas, podendo por exemplo, haver imposição não permitindo modificar a fachada, autorizando a alteração interior, podendo haver até mesmo restrição quanto à preservação das características internas originais ou a totalidade do imóvel.

Embora o bem receba uma proteção especial governamental, isso não significa que o governo é o dono, sendo o mesmo tratado como qualquer patrimônio, capaz de ser vendido, alugado, doado, penhorado e leiloado.

Quem visa arrematar um imóvel tombado, precisa estar preparado para mantê-lo e preservá-lo, mas em alguns casos, é possível obter ou continuar com benefícios financeiros capazes de compensar, ao menos em parte, o custo da conservação, o que varia por cada município.

O mais comum é a isenção de IPTU.

O artigo 23 da CRFB (Constituição da República Federativa do Brasil), estabelece que cabe à União, Estados e Municípios, a proteção de bens de valor histórico, artístico e cultural, impedindo a demolição, destruição ou descaracterização original do imóvel, com vistas a protegê-lo, o que é dever da administração pública.

Qual a origem da palavra tombamento?

Em Portugal, a palavra tombo significa inventariar, arrolar ou inscrever em arquivos, dando origem no Brasil, à palavra e expressão tombamento, já que por motivo cultural ou ambiental, com intenção de preservação, poderá ser inscrito nos livros tombos determinada informação, e desta forma se tornar formalmente tombado, ou seja, reconhecida certa condição ou restrição.

Nos arredores de Lisboa, durante o século XIII a XVIII, uma das torres do Castelo de São Jorge (que antes chamava-se Castelo dos Mouros e depois de Paço Real), foi destinada ao arquivamento dos inscritos, chamada de Torre do Tombo, e daí o nome. Hoje existe um prédio chamado Torre do Tombo, que abriga o arquivo nacional daquele país.

Para dar início a um processo de tombamento, qualquer cidadão pode fazê-lo, além do próprio órgão ou setor responsável, que fará uma avaliação do bem a fim de determinar o enquadramento ou não em certos requisitos. Cumpridos os requisitos abre-se o processo, notificando-se o proprietário, sendo vedada desde já qualquer alteração do imóvel. Decretado o tombamento para fins de preservação, ocorre a publicação em Diário Oficial do Município, sujeito a impugnação em 15 dias e, em caso de manutenção, o prefeito homologa o decreto de tombamento.

As vantagens de arrematar e possuir um imóvel tombado, muitas vezes, se dá em razão de serem bem localizados, possuírem vocação comercial, sendo que muitas pessoas também apreciam este tipo de imóvel, por suas características históricas.

Desta forma, ao buscar arrematar um imóvel um pouco mais antigo, não deixe de verificar se o mesmo é tombado, pois isso vai influenciar o seu desejo quanto ao negócio futuro.

Para cada leilão realizado, é gerado um documento que resume todos os dados do bem e as condições pelas quais foi arrematado. Esse documento se chama auto de arrematação, ou ata de venda, etc.

É mencionada a data e hora, local, leiloeiro que realizou a venda, se foi on-line, presencial ou híbrido, a descrição completa do bem móvel ou imóvel, com suas confrontações e tamanho e características, como número de matrícula, inscrição nos órgãos públicos, dívidas pendentes, etc.

Esse documento, confeccionado após a venda, é assinado pelo arrematante e pelo leiloeiro, e quando se tratar de leilão extrajudicial, pode ser assinado pelo vendedor ou seu representante (também chamado de comitente).

Quando se tratar de leilão judicial, o auto de arrematação também deve ser assinado pelo juiz.

Em todas as arrematações, deve haver a assinatura do auto de arrematação por todos os envolvidos, sacramentando o ato de venda. Considera-se que a venda é perfeita, acabada e irretratável.

A venda é perfeita e acabada, porque se atingiu o sucesso no leilão, em que todos os requisitos para a venda foram atendidos. O ato já se consumou em conformidade com a lei, e não pode nem mesmo ser anulado por nova lei. Não pode o leilão ser desfeito.

A venda é irretratável, porque uma vez assinado o auto de arrematação, as partes não podem mais se arrepender, se retratar acerca do ato ocorrido, corroborando a definitividade do negócio.

Com a união destes requisitos, a segurança jurídica (direito fundamental) – necessária para os negócios – se fortalece, e o arrematante pode se apegar a este documento, com a força suficiente para dizer é o adquirente do bem, embora ainda não possa se sagrar como proprietário (o que ocorrerá com o registro da carta de arrematação ou escritura, junto a matrícula do imóvel – uma formalidade decorrente de outros requisitos conjugados – pagamento do preço, do ITBI, custas, etc.).

A segurança jurídica, merece ser entendida como um conceito que gera estabilidade, que protege as decisões já tomadas e os Direitos das partes.

Após a assinatura do auto de arrematação, a venda somente pode ser desfeita em casos muito restritos, o que será objeto de outro tópico.

Um imóvel de leilão pode ter uma vantagem a mais, na hora de registrar em nome do arrematante, desde que se obedeça a algumas regras.

Para contextualizar, a moradia é considerada direito fundamental, e de acordo com a constituição (CRFB), o Estado Brasileiro, como agente responsável a promover a moradia, realiza as políticas habitacionais de acordo com o seu poder público.

Neste sentido, estimulando a aquisição de imóveis, a lei concede àqueles que buscam adquirir o primeiro imóvel com fins residenciais, valendo-se de financiamento através do SFH, um desconto de 50% nos emolumentos de cartório.

O artigo 290 da lei de registros públicos (6015/73), reza que:

“Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento)“

Importante frisar que não é possível arrematar qualquer imóvel, ainda que seja o primeiro, e obter o desconto de 50% nas custas de cartório e RGI.

A condição para obter o desconto é: que seja o primeiro imóvel residencial, financiado pelo SFH. Isso portanto, restringe a participação em qualquer leilão.

A caixa econômica federal, realiza leilões de imóveis, venda direta de imóveis retornados e licitações, com o uso de FGTS e financiamento pelo SFH. O interessado pode então, fazer as buscas no próprio site da caixa (www.caixa.gov.br), no link habitação, e utilizar os filtros de acordo com o seu interesse, atentando-se à todas as regras do Edital.

Se o interessado estiver enquadrado em todas as condições, poderá pleitear o seu desconto de 50% nos emolumentos do RGI, no momento em que for levar o seu contrato a registro, sendo certo que o desconto vale tanto para o registro do imóvel, quanto para as custas de averbação do próprio financiamento.

Quando estes nomes (comuns para as pessoas mais experientes e que atuam no ramo), estão em destaque, podem causar uma confusão e dúvida inicial. Então, decidimos que é bom explicarmos aqui de uma maneira mais simples e didática, para que você, pretendente à arrematar imóveis em leilão, saiba diferenciar os termos e usos e, aos poucos, acostumar-se com a linguagem própria dos leilões.

AUTO DE ARREMATAÇÃO (ou ata de arrematação ou nota de venda, dentre outras denominações com o mesmo significado): É o documento, elaborado pelo leiloeiro, que resume os termos do negócio adquirido em leilão (dia e hora do leilão; descrição do imóvel; resumo das dívidas assumidas ou não; nome do(s) arrematante(s), valor de arrematação; forma de pagamento, etc.); O mesmo é assinado pelo leiloeiro e pelo arrematante, em caso de leilão extrajudicial (às vezes também assinado pelo comitente*/vendedor). Em caso de leilão judicial, também é assinado pelo Juiz. (*para saber o que é comitente, veja: https://blog.leiloesimobiliarios.com.br/?p=11)

(*para saber os efeitos da assinatura do auto de arrematação, veja:

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA (para casos de leilão extrajudicial): Documento, feito em cartório de notas, com base nos termos do auto de arrematação, que formaliza o ato de venda para fins de registro em cartório de imóveis. A escritura pública atesta o pagamento dos impostos e impõe maior segurança na transmissão do imóvel, já que obrigatoriamente acompanha as certidões do vendedor (antigo proprietário), certidões estas que dão conta das situação atual do imóvel, com suas eventuais pendências (fiscais ou documentais).

A escritura pública deverá ser prenotada (protocolada) no cartório de imóveis competente (que guarda as informações históricas de cada imóvel), para que este realize o registro em nome do arrematante. Não basta só assinar o auto de arrematação e formalizar a escritura. Esta última deverá ser levada a registro no cartório de imóveis. (já vimos casos – pouco comuns, de pedidos de registro apenas com o auto de arrematação).

O cartório do registro geral de imóveis (RGI) competente pela região onde se situa o imóvel, realizará a transcrição, resumida, dos termos do negócio realizado e emitirá aos órgãos competentes (Receita Federal, etc.), que foi registrada uma transmissão imobiliária.

CARTA DE ARREMATAÇÃO: A carta de arrematação, é o chamado título, que determina e autoriza a transferência das arrematações que ocorrem, perante o cartório de imóveis competente pela região em que se localiza o imóvel.

A carta de arrematação é emitida pelo juízo que determina a venda do bem imóvel em leilão e possui o mesmo efeito prático que a escritura de compra e venda. O arrematante, com a carta de arrematação (que vem acompanhada de cópias essenciais do processo) e munido do imposto de transmissão (ITBI ou ITBIm – imposto de transmissão de bens imóveis), leva a mesma ao cartório de imóveis para prenotação e registro.

É bom ressaltar que é comum haver exigências a serem cumpridas, conforme o caso, tanto para o registro da carta de arrematação quanto da escritura.

REGISTRO: O registro imobiliário atesta a transmissão do imóvel, perante terceiros, provando a propriedade imobiliária.

O cálculo do ITBI nas arrematações, se dá no mesmo formato da compra e venda tradicional, com algumas características e formalidade próprias, que podem gerar uma boa economia no recolhimento. Essas formalidades, com previsão na lei de cada município, influenciam diretamente no valor que se paga pelo imposto, fazendo com que o mesmo seja calculado sobre o valor da arrematação (e não no valor de mercado), como explicaremos melhor a seguir:

ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, e é também chamado de ITBim ou somente Imposto de Transmissão, o que pode confundir algumas pessoas com o comumente conhecido ITD ou ITCMD (Imposto sobre a Transmissão de Direitos ou Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Direitos – utilizado para sucessões / inventário).

O que significa valor venal, base de Cálculo e alíquota? Valor venal é a avaliação do bem, para fins de arbitramento, pela fiscalização, da base de cálculo do imposto, que por sua vez é o cálculo da grandeza econômica do bem, expresso em reais. A alíquota do ITBI é calculada em um percentual, que incide sobre essa base de cálculo.

A obrigatoriedade de pagamento do ITBI decorre da Lei de cada Município, e geralmente corresponde entre 2%, 3%, podendo chegar a até 5% do valor arbitrado para o imóvel. As prefeituras normalmente já disponibilizam em seus sites todos os trâmites, formulários e legislação. Boa parte já possui trâmite 100% on-line, evento acelerado desde o início do ano de 2020.

O valor venal para fins de ITBI, não se confunde valor venal para fins de IPTU. O valor venal do IPTU não é o mesmo do ITBI.

O valor do ITBI em leilão judicial é o mesmo do leilão extrajudicial? Qual a diferença?

Deveria ser, e está caminhando mais e mais para isso. Claramente, e historicamente, o ITBI nos leilões judiciais, sempre foi calculado sobre o valor da arrematação, ou seja, o valor venal, para fins de ITBI em leilão, corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação, e isso vem normalmente expresso no código tributário de cada município.

Já com relação aos leilões extrajudiciais, ainda existe alguma resistência em alguns municípios.

O leilão extrajudicial, como o próprio nome remete, é uma modalidade de leilão realizado fora do âmbito judicial, mas que possui regulamentação específica, sendo que aqui estamos nos referindo ao procedimento que corresponde à lei 9514/97 (lei de alienação fiduciária).

Quando o particular, geralmente uma instituição financeira (banco), consolida a propriedade em seu nome, decorrente do não pagamento das parcelas de financiamento do bem, ele é obrigado a levar esse bem a leilão extrajudicial.

Arrematado o bem, a transferência de propriedade geralmente se dá através de escritura pública de compra e venda (existem casos já presenciados de expedição de carta de arrematação particular emitida pela instituição financeira). Por essa razão, quando cada município recebe a documentação para cálculo do imposto, ele leva em conta, sem considerar outros fatores, que está ocorrendo uma compra e venda comum, e por isso não existem muitos elementos para que ele considere o valor pago pelo bem, em leilão extrajudicial, para fins de cálculo do ITBI, calculando o imposto utilizando o valor venal da própria prefeitura.

No entanto, atendendo ao entendimento existente no âmbito do STJ e Tribunais dos Estados, algumas prefeituras já consideram que, embora a transmissão seja feita por escritura pública, e diante da reunião de outros documentos (auto de arrematação, comprovantes de pagamento do preço, etc.), se considere para fins de cálculo do imposto, o valor efetivamente pago pelo bem arrematado, o que se traduz em uma economia bastante significativa.

A principal base do entendimento, para que se calcule o valor do ITBI sobre o valor da arrematação, é que existe similaridade jurídica entre o ato da arrematação judicial e extrajudicial. Existe a figura do leiloeiro; existem as disputas lance a lance; existe o pagamento de comissão ao leiloeiro e a chamada pública através de edital. Portanto, quando for processar o seu ITBI em arrematações extrajudiciais, lembre-se sempre de procurar demonstrar com o máximo de elementos possíveis, que a sua compra se deu através de leilão.

Caso a sua prefeitura não acolha o pedido administrativo para cálculo do imposto, sobre o valor da arrematação, o arrematante pode se valer da via judicial para tanto.

O STJ, através do recente julgamento do REsp 1.805.862 SP, afirmou que já é pacificado na corte, o entendimento de que o valor venal para efeito de base de cálculo do ITBI, nas situações de arrematação judicial ou extrajudicial, é aquele constante no auto de arrematação.