Como o próprio nome remete, leilão condicional é o leilão que precisa de alguma formalidade adicional para ser, de forma definitiva, consolidado.
O leilão condicional é uma figura criada pelo costume, já que não existe previsão legal para a sua ocorrência. Ou o leilão é convalidado, ou não. A figura do leilão condicional surgiu para que se aproveite ao máximo, os atos preparatórios para venda, e é comum ouvir-se falar em leilão condicional, apenas para vendas extrajudiciais, embora existam casos de leilão condicional judicial.
O leilão condicional, em casos judiciais, se dá quando por exemplo, não aparecem licitantes para pagamento do valor mínimo estipulado em Edital, que é de 50% por regra geral.
Pode ser que não apareçam interessados em pagar o valor mínimo, mas que por exemplo, se formule ao leiloeiro, uma proposta em média à partir de 30% do valor de avaliação, sujeita à uma apreciação condicional do Juiz. Este tipo de evento é muito mais comum quando falamos em leilão trabalhista, já que os alimentos devidos ao trabalhador, serão levados em consideração para sopesar com o que cada Juiz aceita como preço vil.
Assim, para leilões judiciais a venda é sempre definitiva, já que a arrematação é reduzida a termo (auto de arrematação/ata de venda), para homologação ou não pelo Juiz, de acordo com o atendimento das condições para venda – pagamento do preço, comissão ao leiloeiro e satisfação das demais formalidades para venda, ponderando-se, como dissemos, com o interesse do credor, a depender de cada caso concreto.
Assim, satisfeitas as condições de venda em leilão judicial, não há que se falar em venda condicional, já que se não houver o atendimento a alguma condição imposta pelo Juiz, o leilão não chegará a ser homologado.
Já quando falamos em leilões extrajudiciais, a figura da venda condicional surgiu para que o comitente aprove, de forma definitiva, após a venda, o valor alcançado na disputa.
Do ponto de vista do arrematante, gera uma certa insegurança jurídica quanto a venda, já que o valor desejado pelo comitente (vendedor), é uma grande interrogação, causando por vezes insatisfação do arrematante, que na verdade “compra” mas “não leva”, porque após a suposta arrematação, a venda concreta depende de uma decisão definitiva tão somente do pretendente à venda, sem direito ao arrematante de se insurgir, já que tal previsão consta de forma expressa e ostensiva nos anúncios e no Edital.
No entanto, aos que não estão acostumados a este tipo de compra, o termo “leilão condicional à aprovação do vendedor” pode confundir, e na prática, a arrematação em si não possui qualquer garantia de compra efetiva. Ou seja: ainda que se “venda” no leilão, a compra pode simplesmente não ser aceita pelo vendedor, ou mesmo ser objeto de negociação apartada, o que coloca o arrematante em situação de extrema fragilidade, já que no mais das vezes, ainda que haja a informação ostensiva, o pretendente à arrematação pesquisou, foi ao local físico, se orientou e eventualmente até mesmo retirou recursos de aplicação na expectativa de pagamento em 24 horas na maioria dos casos. Em resumo: se cria uma expectativa que tem grandes chances de se tornar frustrada, a depender do humor do comitente vendedor.