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Como se calcula o ITBI nas arrematações?

O cálculo do ITBI nas arrematações, se dá no mesmo formato da compra e venda tradicional, com algumas características e formalidade próprias, que podem gerar uma boa economia no recolhimento. Essas formalidades, com previsão na lei de cada município, influenciam diretamente no valor que se paga pelo imposto, fazendo com que o mesmo seja calculado sobre o valor da arrematação (e não no valor de mercado), como explicaremos melhor a seguir:

ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, e é também chamado de ITBim ou somente Imposto de Transmissão, o que pode confundir algumas pessoas com o comumente conhecido ITD ou ITCMD (Imposto sobre a Transmissão de Direitos ou Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Direitos – utilizado para sucessões / inventário).

O que significa valor venal, base de Cálculo e alíquota? Valor venal é a avaliação do bem, para fins de arbitramento, pela fiscalização, da base de cálculo do imposto, que por sua vez é o cálculo da grandeza econômica do bem, expresso em reais. A alíquota do ITBI é calculada em um percentual, que incide sobre essa base de cálculo.

A obrigatoriedade de pagamento do ITBI decorre da Lei de cada Município, e geralmente corresponde entre 2%, 3%, podendo chegar a até 5% do valor arbitrado para o imóvel. As prefeituras normalmente já disponibilizam em seus sites todos os trâmites, formulários e legislação. Boa parte já possui trâmite 100% on-line, evento acelerado desde o início do ano de 2020.

O valor venal para fins de ITBI, não se confunde valor venal para fins de IPTU. O valor venal do IPTU não é o mesmo do ITBI.

O valor do ITBI em leilão judicial é o mesmo do leilão extrajudicial? Qual a diferença?

Deveria ser, e está caminhando mais e mais para isso. Claramente, e historicamente, o ITBI nos leilões judiciais, sempre foi calculado sobre o valor da arrematação, ou seja, o valor venal, para fins de ITBI em leilão, corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação, e isso vem normalmente expresso no código tributário de cada município.

Já com relação aos leilões extrajudiciais, ainda existe alguma resistência em alguns municípios.

O leilão extrajudicial, como o próprio nome remete, é uma modalidade de leilão realizado fora do âmbito judicial, mas que possui regulamentação específica, sendo que aqui estamos nos referindo ao procedimento que corresponde à lei 9514/97 (lei de alienação fiduciária).

Quando o particular, geralmente uma instituição financeira (banco), consolida a propriedade em seu nome, decorrente do não pagamento das parcelas de financiamento do bem, ele é obrigado a levar esse bem a leilão extrajudicial.

Arrematado o bem, a transferência de propriedade geralmente se dá através de escritura pública de compra e venda (existem casos já presenciados de expedição de carta de arrematação particular emitida pela instituição financeira). Por essa razão, quando cada município recebe a documentação para cálculo do imposto, ele leva em conta, sem considerar outros fatores, que está ocorrendo uma compra e venda comum, e por isso não existem muitos elementos para que ele considere o valor pago pelo bem, em leilão extrajudicial, para fins de cálculo do ITBI, calculando o imposto utilizando o valor venal da própria prefeitura.

No entanto, atendendo ao entendimento existente no âmbito do STJ e Tribunais dos Estados, algumas prefeituras já consideram que, embora a transmissão seja feita por escritura pública, e diante da reunião de outros documentos (auto de arrematação, comprovantes de pagamento do preço, etc.), se considere para fins de cálculo do imposto, o valor efetivamente pago pelo bem arrematado, o que se traduz em uma economia bastante significativa.

A principal base do entendimento, para que se calcule o valor do ITBI sobre o valor da arrematação, é que existe similaridade jurídica entre o ato da arrematação judicial e extrajudicial. Existe a figura do leiloeiro; existem as disputas lance a lance; existe o pagamento de comissão ao leiloeiro e a chamada pública através de edital. Portanto, quando for processar o seu ITBI em arrematações extrajudiciais, lembre-se sempre de procurar demonstrar com o máximo de elementos possíveis, que a sua compra se deu através de leilão.

Caso a sua prefeitura não acolha o pedido administrativo para cálculo do imposto, sobre o valor da arrematação, o arrematante pode se valer da via judicial para tanto.

O STJ, através do recente julgamento do REsp 1.805.862 SP, afirmou que já é pacificado na corte, o entendimento de que o valor venal para efeito de base de cálculo do ITBI, nas situações de arrematação judicial ou extrajudicial, é aquele constante no auto de arrematação.

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Auto de Arrematação, Escritura, Carta de Arrematação e Registro

Quando estes nomes (comuns para as pessoas mais experientes e que atuam no ramo), estão em destaque, podem causar uma confusão e dúvida inicial. Então, decidimos que é bom explicarmos aqui de uma maneira mais simples e didática, para que você, pretendente à arrematar imóveis em leilão, saiba diferenciar os termos e usos e, aos poucos, acostumar-se com a linguagem própria dos leilões.

AUTO DE ARREMATAÇÃO (ou ata de arrematação ou nota de venda, dentre outras denominações com o mesmo significado): É o documento, elaborado pelo leiloeiro, que resume os termos do negócio adquirido em leilão (dia e hora do leilão; descrição do imóvel; resumo das dívidas assumidas ou não; nome do(s) arrematante(s), valor de arrematação; forma de pagamento, etc.); O mesmo é assinado pelo leiloeiro e pelo arrematante, em caso de leilão extrajudicial (às vezes também assinado pelo comitente*/vendedor). Em caso de leilão judicial, também é assinado pelo Juiz. (*para saber o que é comitente, veja: https://blog.leiloesimobiliarios.com.br/?p=11)

(*para saber os efeitos da assinatura do auto de arrematação, veja:

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA (para casos de leilão extrajudicial): Documento, feito em cartório de notas, com base nos termos do auto de arrematação, que formaliza o ato de venda para fins de registro em cartório de imóveis. A escritura pública atesta o pagamento dos impostos e impõe maior segurança na transmissão do imóvel, já que obrigatoriamente acompanha as certidões do vendedor (antigo proprietário), certidões estas que dão conta das situação atual do imóvel, com suas eventuais pendências (fiscais ou documentais).

A escritura pública deverá ser prenotada (protocolada) no cartório de imóveis competente (que guarda as informações históricas de cada imóvel), para que este realize o registro em nome do arrematante. Não basta só assinar o auto de arrematação e formalizar a escritura. Esta última deverá ser levada a registro no cartório de imóveis. (já vimos casos – pouco comuns, de pedidos de registro apenas com o auto de arrematação).

O cartório do registro geral de imóveis (RGI) competente pela região onde se situa o imóvel, realizará a transcrição, resumida, dos termos do negócio realizado e emitirá aos órgãos competentes (Receita Federal, etc.), que foi registrada uma transmissão imobiliária.

CARTA DE ARREMATAÇÃO: A carta de arrematação, é o chamado título, que determina e autoriza a transferência das arrematações que ocorrem, perante o cartório de imóveis competente pela região em que se localiza o imóvel.

A carta de arrematação é emitida pelo juízo que determina a venda do bem imóvel em leilão e possui o mesmo efeito prático que a escritura de compra e venda. O arrematante, com a carta de arrematação (que vem acompanhada de cópias essenciais do processo) e munido do imposto de transmissão (ITBI ou ITBIm – imposto de transmissão de bens imóveis), leva a mesma ao cartório de imóveis para prenotação e registro.

É bom ressaltar que é comum haver exigências a serem cumpridas, conforme o caso, tanto para o registro da carta de arrematação quanto da escritura.

REGISTRO: O registro imobiliário atesta a transmissão do imóvel, perante terceiros, provando a propriedade imobiliária.