Para que um imóvel seja levado a leilão, é necessário haver um parâmetro de preço para venda, para que se saiba quanto de fato vale o bem, a fim de informar aos interessados e para que o referido valor venha a constar do edital.
Dessa forma, quando o bem é indicado para ser alienado, o juiz determina que seja realizada a avaliação do bem, que pode ser através de perícia ou indicação e concordância de ambas as partes ou, mais comum, através do laudo de avaliação, feito por oficial de justiça avaliador.
Assim, quando a avaliação ocorre com o ingresso no interior do imóvel, para constatação e avaliação, diz-se que a avaliação é direta, já que assim é possível fornecer detalhes acerca da descrição interna do imóvel (se dois ou três quartos por exemplo), mencionar a existência de danos ou infiltrações ou mesmo se o imóvel se encontra em excelente, bom ou mal estado geral, o que na maioria das vezes fornece um panorama mais aproximado da realidade.
A avaliação direta ocorre portanto, quando o ocupante do imóvel autoriza o ingresso pessoal do avaliador.
Já a avaliação indireta, como o próprio nome remete, é quando o oficial de justiça ou o avaliador, não consegue acesso ao interior do imóvel, seja porque o mesmo está ocupado pelo réu, por inquilino (quando ambos se recusam a autorizar o ingresso no imóvel), ou mesmo inacessível mesmo se vazio, quando não se tem as chaves do imóvel ou algum responsável na posse, por exemplo.
A avaliação indireta do imóvel, por não ser tão precisa quanto ao real estado estado do bem, costuma se basear em dados de imóveis similares, com as mesmas características e região, levando em consideração, principalmente, a metragem oficial do cadastro da prefeitura local, a quantidade de vagas, bairro e às vezes dados do prédio fornecidos pelo porteiro ou síndico, além de informações prestadas pelas partes, fotos, etc.
Assim, a avaliação indireta normalmente não fornece dados acerca da descrição interna (se dois ou três quartos, suíte, quantidade de banheiros). Isso só é possível, na maioria das vezes, se houver a confirmação segura junto a vizinhos, síndico ou porteiro, que conhecem as plantas dos apartamentos do prédio, pois pelo contrário, a informação a ser fornecida pelo avaliador, vai ter base mais forte no valor médio do metro quadrado da região, para imóveis similares.
O avaliador também pode contar com a ajuda e opinião de corretores especializados na região do imóvel, o que também vale para o caso de avaliação direta, já que a opinião de valor pode e deve ter várias bases, além apenas da presencial.
Para encontrar o valor do imóvel, ainda há com certa regularidade, uma pesquisa junto ao banco de dados da prefeitura, que fornece a simulação para fins de pagamento do imposto de transmissão – ITBI – no caso do Município do Rio de Janeiro. No entanto, os valores nem sempre correspondem ao real e aproximado, e muitas vezes também se mostram bem superiores à realidade. Estes valores também não são normalmente levados em consideração como único parâmetro de avaliação.
Quando falamos de leilão extrajudicial, o laudo é feito por um avaliador indicado pelo banco, que normalmente dispõe de fotos do interior do imóvel e dados do prédio, condomínio, vizinhança, etc.