O cálculo do ITBI nas arrematações, se dá no mesmo formato da compra e venda tradicional, com algumas características e formalidade próprias, que podem gerar uma boa economia no recolhimento. Essas formalidades, com previsão na lei de cada município, influenciam diretamente no valor que se paga pelo imposto, fazendo com que o mesmo seja calculado sobre o valor da arrematação (e não no valor de mercado), como explicaremos melhor a seguir:
ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, e é também chamado de ITBim ou somente Imposto de Transmissão, o que pode confundir algumas pessoas com o comumente conhecido ITD ou ITCMD (Imposto sobre a Transmissão de Direitos ou Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Direitos – utilizado para sucessões / inventário).
O que significa valor venal, base de Cálculo e alíquota? Valor venal é a avaliação do bem, para fins de arbitramento, pela fiscalização, da base de cálculo do imposto, que por sua vez é o cálculo da grandeza econômica do bem, expresso em reais. A alíquota do ITBI é calculada em um percentual, que incide sobre essa base de cálculo.
A obrigatoriedade de pagamento do ITBI decorre da Lei de cada Município, e geralmente corresponde entre 2%, 3%, podendo chegar a até 5% do valor arbitrado para o imóvel. As prefeituras normalmente já disponibilizam em seus sites todos os trâmites, formulários e legislação. Boa parte já possui trâmite 100% on-line, evento acelerado desde o início do ano de 2020.
O valor venal para fins de ITBI, não se confunde valor venal para fins de IPTU. O valor venal do IPTU não é o mesmo do ITBI.
O valor do ITBI em leilão judicial é o mesmo do leilão extrajudicial? Qual a diferença?
Deveria ser, e está caminhando mais e mais para isso. Claramente, e historicamente, o ITBI nos leilões judiciais, sempre foi calculado sobre o valor da arrematação, ou seja, o valor venal, para fins de ITBI em leilão, corresponde ao valor efetivamente pago na arrematação, e isso vem normalmente expresso no código tributário de cada município.
Já com relação aos leilões extrajudiciais, ainda existe alguma resistência em alguns municípios.
O leilão extrajudicial, como o próprio nome remete, é uma modalidade de leilão realizado fora do âmbito judicial, mas que possui regulamentação específica, sendo que aqui estamos nos referindo ao procedimento que corresponde à lei 9514/97 (lei de alienação fiduciária).
Quando o particular, geralmente uma instituição financeira (banco), consolida a propriedade em seu nome, decorrente do não pagamento das parcelas de financiamento do bem, ele é obrigado a levar esse bem a leilão extrajudicial.
Arrematado o bem, a transferência de propriedade geralmente se dá através de escritura pública de compra e venda (existem casos já presenciados de expedição de carta de arrematação particular emitida pela instituição financeira). Por essa razão, quando cada município recebe a documentação para cálculo do imposto, ele leva em conta, sem considerar outros fatores, que está ocorrendo uma compra e venda comum, e por isso não existem muitos elementos para que ele considere o valor pago pelo bem, em leilão extrajudicial, para fins de cálculo do ITBI, calculando o imposto utilizando o valor venal da própria prefeitura.
No entanto, atendendo ao entendimento existente no âmbito do STJ e Tribunais dos Estados, algumas prefeituras já consideram que, embora a transmissão seja feita por escritura pública, e diante da reunião de outros documentos (auto de arrematação, comprovantes de pagamento do preço, etc.), se considere para fins de cálculo do imposto, o valor efetivamente pago pelo bem arrematado, o que se traduz em uma economia bastante significativa.
A principal base do entendimento, para que se calcule o valor do ITBI sobre o valor da arrematação, é que existe similaridade jurídica entre o ato da arrematação judicial e extrajudicial. Existe a figura do leiloeiro; existem as disputas lance a lance; existe o pagamento de comissão ao leiloeiro e a chamada pública através de edital. Portanto, quando for processar o seu ITBI em arrematações extrajudiciais, lembre-se sempre de procurar demonstrar com o máximo de elementos possíveis, que a sua compra se deu através de leilão.
Caso a sua prefeitura não acolha o pedido administrativo para cálculo do imposto, sobre o valor da arrematação, o arrematante pode se valer da via judicial para tanto.
O STJ, através do recente julgamento do REsp 1.805.862 SP, afirmou que já é pacificado na corte, o entendimento de que o valor venal para efeito de base de cálculo do ITBI, nas situações de arrematação judicial ou extrajudicial, é aquele constante no auto de arrematação.