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Venda Ad corpus, do latim, quer dizer: venda por inteiro ou no estado.

Isso significa que está sendo levado em consideração, o estado geral do bem e não apenas a metragem oficial ou ainda tão somente os dados considerados no laudo de avaliação e reproduzidos no edital.

As medidas e dimensões são consideradas meramente enunciativas.

Entendido isso, o termo ad corpus que consta geralmente em contratos de compra e venda e, no caso específico, em alguns editais de alienação e leilão, visa conferir ao corretor, leiloeiro e demais agentes envolvidos na alienação, a isenção de responsabilidade quanto ao real estado do imóvel e suas exatas dimensões ou estado geral, já que o arrematante poderá constatar, após a aquisição, divergência quanto a estes pontos, não cabendo portanto, nesta condição de venda, pedido de restituição dos valores pagos pelo bem ou eventual indenização pela diferença porventura encontrada.

Assim, embora o laudo de avaliação conste com determinada descrição, que por motivos individuais recaia alguma dúvida, pode o leiloeiro fazer constar que a venda é de coisa de certa e discriminada, em caráter ad corpus, pois ao arrematante caberá diligenciar, por seus próprios meios, a fim para confirmar se as características e estado geral do bem, lhe interessa para fins de compra.

Na venda em condições meramente enunciativas, mesmo que não esteja expresso o termo ad corpus, não caberá reclamação ao comprador, pedido de compensação, indenização ou restituição pela diferença.

Já a venda ad mensuram, é a realizada por medida de extensão, normalmente retirada de porção maior de área de terras e conhecida em hectares, em que se admite pedido de compensação ou anulação da venda, se encontrada divergência.

O que é avaliação indireta e direta

Para que um imóvel seja levado a leilão, é necessário haver um parâmetro de preço para venda, para que se saiba quanto de fato vale o bem, a fim de informar aos interessados e para que o referido valor venha a constar do edital.

Dessa forma, quando o bem é indicado para ser alienado, o juiz determina que seja realizada a avaliação do bem, que pode ser através de perícia ou indicação e concordância de ambas as partes ou, mais comum, através do laudo de avaliação, feito por oficial de justiça avaliador.

Assim, quando a avaliação ocorre com o ingresso no interior do imóvel, para constatação e avaliação, diz-se que a avaliação é direta, já que assim é possível fornecer detalhes acerca da descrição interna do imóvel (se dois ou três quartos por exemplo), mencionar a existência de danos ou infiltrações ou mesmo se o imóvel se encontra em excelente, bom ou mal estado geral, o que na maioria das vezes fornece um panorama mais aproximado da realidade.

A avaliação direta ocorre portanto, quando o ocupante do imóvel autoriza o ingresso pessoal do avaliador.

Já a avaliação indireta, como o próprio nome remete, é quando o oficial de justiça ou o avaliador, não consegue acesso ao interior do imóvel, seja porque o mesmo está ocupado pelo réu, por inquilino (quando ambos se recusam a autorizar o ingresso no imóvel), ou mesmo inacessível mesmo se vazio, quando não se tem as chaves do imóvel ou algum responsável na posse, por exemplo.

A avaliação indireta do imóvel, por não ser tão precisa quanto ao real estado estado do bem, costuma se basear em dados de imóveis similares, com as mesmas características e região, levando em consideração, principalmente, a metragem oficial do cadastro da prefeitura local, a quantidade de vagas, bairro e às vezes dados do prédio fornecidos pelo porteiro ou síndico, além de informações prestadas pelas partes, fotos, etc.

Assim, a avaliação indireta normalmente não fornece dados acerca da descrição interna (se dois ou três quartos, suíte, quantidade de banheiros). Isso só é possível, na maioria das vezes, se houver a confirmação segura junto a vizinhos, síndico ou porteiro, que conhecem as plantas dos apartamentos do prédio, pois pelo contrário, a informação a ser fornecida pelo avaliador, vai ter base mais forte no valor médio do metro quadrado da região, para imóveis similares.

O avaliador também pode contar com a ajuda e opinião de corretores especializados na região do imóvel, o que também vale para o caso de avaliação direta, já que a opinião de valor pode e deve ter várias bases, além apenas da presencial.

Para encontrar o valor do imóvel, ainda há com certa regularidade, uma pesquisa junto ao banco de dados da prefeitura, que fornece a simulação para fins de pagamento do imposto de transmissão – ITBI – no caso do Município do Rio de Janeiro. No entanto, os valores nem sempre correspondem ao real e aproximado, e muitas vezes também se mostram bem superiores à realidade. Estes valores também não são normalmente levados em consideração como único parâmetro de avaliação.

Quando falamos de leilão extrajudicial, o laudo é feito por um avaliador indicado pelo banco, que normalmente dispõe de fotos do interior do imóvel e dados do prédio, condomínio, vizinhança, etc.