Para que um im\u00f3vel seja levado a leil\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio haver um par\u00e2metro de pre\u00e7o para venda, para que se saiba quanto de fato vale o bem, a fim de informar aos interessados e para que o referido valor venha a constar do edital.<\/p>\n\n\n\n
Dessa forma, quando o bem \u00e9 indicado para ser alienado, o juiz determina que seja realizada a avalia\u00e7\u00e3o do bem, que pode ser atrav\u00e9s de per\u00edcia ou indica\u00e7\u00e3o e concord\u00e2ncia de ambas as partes ou, mais comum, atrav\u00e9s do laudo de avalia\u00e7\u00e3o, feito por oficial de justi\u00e7a avaliador.<\/p>\n\n\n\n
Assim, quando a avalia\u00e7\u00e3o ocorre com o ingresso no interior do im\u00f3vel, para constata\u00e7\u00e3o e avalia\u00e7\u00e3o, diz-se que a avalia\u00e7\u00e3o \u00e9 direta, j\u00e1 que assim \u00e9 poss\u00edvel fornecer detalhes acerca da descri\u00e7\u00e3o interna do im\u00f3vel (se dois ou tr\u00eas quartos por exemplo), mencionar a exist\u00eancia de danos ou infiltra\u00e7\u00f5es ou mesmo se o im\u00f3vel se encontra em excelente, bom ou mal estado geral, o que na maioria das vezes fornece um panorama mais aproximado da realidade. <\/p>\n\n\n\n
A avalia\u00e7\u00e3o direta ocorre portanto, quando o ocupante do im\u00f3vel autoriza o ingresso pessoal do avaliador.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 a avalia\u00e7\u00e3o indireta, como o pr\u00f3prio nome remete, \u00e9 quando o oficial de justi\u00e7a ou o avaliador, n\u00e3o consegue acesso ao interior do im\u00f3vel, seja porque o mesmo est\u00e1 ocupado pelo r\u00e9u, por inquilino (quando ambos se recusam a autorizar o ingresso no im\u00f3vel), ou mesmo inacess\u00edvel mesmo se vazio, quando n\u00e3o se tem as chaves do im\u00f3vel ou algum respons\u00e1vel na posse, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n
A avalia\u00e7\u00e3o indireta do im\u00f3vel, por n\u00e3o ser t\u00e3o precisa quanto ao real estado estado do bem, costuma se basear em dados de im\u00f3veis similares, com as mesmas caracter\u00edsticas e regi\u00e3o, levando em considera\u00e7\u00e3o, principalmente, a metragem oficial do cadastro da prefeitura local, a quantidade de vagas, bairro e \u00e0s vezes dados do pr\u00e9dio fornecidos pelo porteiro ou s\u00edndico, al\u00e9m de informa\u00e7\u00f5es prestadas pelas partes, fotos, etc. <\/p>\n\n\n\n
Assim, a avalia\u00e7\u00e3o indireta normalmente n\u00e3o fornece dados acerca da descri\u00e7\u00e3o interna (se dois ou tr\u00eas quartos, su\u00edte, quantidade de banheiros). Isso s\u00f3 \u00e9 poss\u00edvel, na maioria das vezes, se houver a confirma\u00e7\u00e3o segura junto a vizinhos, s\u00edndico ou porteiro, que conhecem as plantas dos apartamentos do pr\u00e9dio, pois pelo contr\u00e1rio, a informa\u00e7\u00e3o a ser fornecida pelo avaliador, vai ter base mais forte no valor m\u00e9dio do metro quadrado da regi\u00e3o, para im\u00f3veis similares. <\/p>\n\n\n\n
O avaliador tamb\u00e9m pode contar com a ajuda e opini\u00e3o de corretores especializados na regi\u00e3o do im\u00f3vel, o que tamb\u00e9m vale para o caso de avalia\u00e7\u00e3o direta, j\u00e1 que a opini\u00e3o de valor pode e deve ter v\u00e1rias bases, al\u00e9m apenas da presencial.<\/p>\n\n\n\n
Para encontrar o valor do im\u00f3vel, ainda h\u00e1 com certa regularidade, uma pesquisa junto ao banco de dados da prefeitura, que fornece a simula\u00e7\u00e3o para fins de pagamento do imposto de transmiss\u00e3o – ITBI – no caso do Munic\u00edpio do Rio de Janeiro. No entanto, os valores nem sempre correspondem ao real e aproximado, e muitas vezes tamb\u00e9m se mostram bem superiores \u00e0 realidade. Estes valores tamb\u00e9m n\u00e3o s\u00e3o normalmente levados em considera\u00e7\u00e3o como \u00fanico par\u00e2metro de avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Quando falamos de leil\u00e3o extrajudicial, o laudo \u00e9 feito por um avaliador indicado pelo banco, que normalmente disp\u00f5e de fotos do interior do im\u00f3vel e dados do pr\u00e9dio, condom\u00ednio, vizinhan\u00e7a, etc.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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