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Auto de Arrematação, Escritura, Carta de Arrematação e Registro

Quando estes nomes (comuns para as pessoas mais experientes e que atuam no ramo), estão em destaque, podem causar uma confusão e dúvida inicial. Então, decidimos que é bom explicarmos aqui de uma maneira mais simples e didática, para que você, pretendente à arrematar imóveis em leilão, saiba diferenciar os termos e usos e, aos poucos, acostumar-se com a linguagem própria dos leilões.

AUTO DE ARREMATAÇÃO (ou ata de arrematação ou nota de venda, dentre outras denominações com o mesmo significado): É o documento, elaborado pelo leiloeiro, que resume os termos do negócio adquirido em leilão (dia e hora do leilão; descrição do imóvel; resumo das dívidas assumidas ou não; nome do(s) arrematante(s), valor de arrematação; forma de pagamento, etc.); O mesmo é assinado pelo leiloeiro e pelo arrematante, em caso de leilão extrajudicial (às vezes também assinado pelo comitente*/vendedor). Em caso de leilão judicial, também é assinado pelo Juiz. (*para saber o que é comitente, veja: https://blog.leiloesimobiliarios.com.br/?p=11)

(*para saber os efeitos da assinatura do auto de arrematação, veja:

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA (para casos de leilão extrajudicial): Documento, feito em cartório de notas, com base nos termos do auto de arrematação, que formaliza o ato de venda para fins de registro em cartório de imóveis. A escritura pública atesta o pagamento dos impostos e impõe maior segurança na transmissão do imóvel, já que obrigatoriamente acompanha as certidões do vendedor (antigo proprietário), certidões estas que dão conta das situação atual do imóvel, com suas eventuais pendências (fiscais ou documentais).

A escritura pública deverá ser prenotada (protocolada) no cartório de imóveis competente (que guarda as informações históricas de cada imóvel), para que este realize o registro em nome do arrematante. Não basta só assinar o auto de arrematação e formalizar a escritura. Esta última deverá ser levada a registro no cartório de imóveis. (já vimos casos – pouco comuns, de pedidos de registro apenas com o auto de arrematação).

O cartório do registro geral de imóveis (RGI) competente pela região onde se situa o imóvel, realizará a transcrição, resumida, dos termos do negócio realizado e emitirá aos órgãos competentes (Receita Federal, etc.), que foi registrada uma transmissão imobiliária.

CARTA DE ARREMATAÇÃO: A carta de arrematação, é o chamado título, que determina e autoriza a transferência das arrematações que ocorrem, perante o cartório de imóveis competente pela região em que se localiza o imóvel.

A carta de arrematação é emitida pelo juízo que determina a venda do bem imóvel em leilão e possui o mesmo efeito prático que a escritura de compra e venda. O arrematante, com a carta de arrematação (que vem acompanhada de cópias essenciais do processo) e munido do imposto de transmissão (ITBI ou ITBIm – imposto de transmissão de bens imóveis), leva a mesma ao cartório de imóveis para prenotação e registro.

É bom ressaltar que é comum haver exigências a serem cumpridas, conforme o caso, tanto para o registro da carta de arrematação quanto da escritura.

REGISTRO: O registro imobiliário atesta a transmissão do imóvel, perante terceiros, provando a propriedade imobiliária.

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O que é a maldição do vencedor

É quando um lançador estima para cima, o valor de um bem levado a leilão, arrematando por um preço muito além do que poderia ter pago, e no final das contas, tem prejuízo ou um lucro muito menor.

Isso ocorre quando a análise individual de cada arrematante e as estratégias adotadas são equivocadas, já que cada licitante obtém suas próprias informações e dados do leilão, para considerar a sua decisão e limite para as arrematações, levando ainda em consideração, as informações que acreditam que outros licitantes possuam sobre o mesmo leilão.

Os licitantes mais racionais são os mais preocupados com a maldição do vencedor, o que significa pagar muito e perder, já que tendem a fazer ofertas abaixo de sua melhor estimativa do valor comum. O estudo foi importante para entender como as arrematações são alcançadas, através da formação das expectativas dos preços.

Os vencedores do Prêmio Nobel de Economia 2020, Paul Milgrom e Robert Wilson, especialistas em leilões, destacaram essa importante consideração, ao discorrer sobre a teoria dos leilões, melhorando a teoria já existente e inventando novos formatos de leilões, gerando benefícios para contribuintes, vendedores e compradores em todo o mundo.

Um dos júris do prêmio, Peter Fredriksson, destacou que “leilões são extremamente importantes (…) e os novos formatos atendem à sociedade em todo o mundo“, já especificamente se referindo a formatos de leilão não tradicionais, para venda de bens mais específicos e complexos, que envolvem por exemplo a venda de frequências de rádio, bandas de internet, recursos médicos e hospitalares, todas de companhias aéreas, etc.

O interesse nem sempre é o melhor preço, mas a conjugação de preço justo que atenda aos interesses de toda a sociedade, com equilíbrio, considerando por exemplo, que o vencedor seja a mais capacitada para desenvolver aquilo que está sendo leiloado, suprindo o serviço e obtendo o máximo desempenho e economia.

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50% de desconto no RGI arrematando em leilão

Um imóvel de leilão pode ter uma vantagem a mais, na hora de registrar em nome do arrematante, desde que se obedeça a algumas regras.

Para contextualizar, a moradia é considerada direito fundamental, e de acordo com a constituição (CRFB), o Estado Brasileiro, como agente responsável a promover a moradia, realiza as políticas habitacionais de acordo com o seu poder público.

Neste sentido, estimulando a aquisição de imóveis, a lei concede àqueles que buscam adquirir o primeiro imóvel com fins residenciais, valendo-se de financiamento através do SFH, um desconto de 50% nos emolumentos de cartório.

O artigo 290 da lei de registros públicos (6015/73), reza que:

“Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento)“

Importante frisar que não é possível arrematar qualquer imóvel, ainda que seja o primeiro, e obter o desconto de 50% nas custas de cartório e RGI.

A condição para obter o desconto é: que seja o primeiro imóvel residencial, financiado pelo SFH. Isso portanto, restringe a participação em qualquer leilão.

A caixa econômica federal, realiza leilões de imóveis, venda direta de imóveis retornados e licitações, com o uso de FGTS e financiamento pelo SFH. O interessado pode então, fazer as buscas no próprio site da caixa (www.caixa.gov.br), no link habitação, e utilizar os filtros de acordo com o seu interesse, atentando-se à todas as regras do Edital.

Se o interessado estiver enquadrado em todas as condições, poderá pleitear o seu desconto de 50% nos emolumentos do RGI, no momento em que for levar o seu contrato a registro, sendo certo que o desconto vale tanto para o registro do imóvel, quanto para as custas de averbação do próprio financiamento.

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Por que um imóvel é levado a leilão?

Também podemos perguntar: Para que servem os leilões? Por que os bens são vendidos em leilão?

A pergunta parece simples, mas carrega com ela uma série de dúvidas, reflexões e motivos.

Para início, vale dizer que vivemos em um mundo comercial, e dependemos de negócios, trabalho ou emprego para a nossa própria subsistência.

A vida em sociedade depende de um sistema de garantias, deveres, obrigações e direitos, a qual todos somos, em maior ou menor grau, dependentes.

Portanto, para que os bens circulem e ocorram inúmeros negócios e trabalhos, é necessário haver um sistema que garanta que as obrigações sejam cumpridas. É necessário haver segurança para os contratantes, para a vida social e contratual, em sentido amplo.

Assim, as obrigações e deveres estabelecidos em leis e contratos, vinculam as partes envolvidas, a fim de que haja previsibilidade nas obrigações e atendimento a interesses diversos, tal qual um comprador e vendedor, um usuário de serviço e seu fornecedor.

Exemplo prático desse sistema de obrigações, é o do condômino, que embora possua a sua unidade autônoma e exclusiva, se obriga junto aos demais vizinhos do mesmo prédio, ao rateio das despesas comuns, que são os custos dos benefícios gerados à todos: limpeza, elevadores, obras, insumos, administração, funcionários, etc.

Outro exemplo, é o das partes contratantes de um financiamento imobiliário, para aquisição de imóvel ou obtenção de empréstimo com garantia de imóvel (home equity), já que no primeiro caso, o agente financiador empresta dinheiro para aquisição de imóvel, mediante o pagamento das parcelas e obtenção de lucro através dos juros, ou empresta um certa quantia em dinheiro, para quem já possui um imóvel, com taxas de juros mais módicas que as praticadas sem o fornecimento de garantia.

Até mesmo quando você tem certeza que não fez contrato algum, pelo simples fato de ser cidadão, advém a obrigação de pagar os impostos, sob pena de execução fiscal e futuro leilão do bem (móvel ou imóvel).

Em todos os casos práticos tidos como exemplo, há contratos e obrigações mútuas, que quando não são cumpridas (falta de pagamento), acarretam em uma execução forçada da referida obrigação, com o objetivo de alcançar o ressarcimento dos valores devidos em razão da obrigação.

Desta forma, antes da ocorrência do leilão, o devedor da obrigação pode resistir, negociar, repactuar, obter parcelamento ou prazo para pagamento, até mesmo dizer que a dívida não existe mais ou não pode ser cobrada, antes de, através do leilão previsto em lei ou contrato, pagar, contra a sua vontade, a referida dívida, sendo certo que ao devedor também é garantido o devido processo para tanto.

O leilão é portanto, a última fase de cumprimento da obrigação, pois o bem do devedor é transformado em dinheiro, para pagamento ao credor, que por sua vez, fomentou a compra do imóvel ou pagou por exemplo, no lugar do devedor, uma obrigação assumida em razão do bem (condomínio por exemplo).

No caso da obrigação tributária (execução fiscal), o credor é o fisco, que pode ser do estado (ITD, ICMS, IPVA), da união (IR, INSS) ou mesmo do município (IPTU, ITBI, ISS), etc.

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O que é praça única ou leilão único?

No código de processo civil revogado, havia a distinção para venda de bens móveis e imóveis:

Praça – nome atribuído para venda de bens imóveis.

Leilão – nome atribuído para venda de bens móveis.

(Art. 686, código revogado Lei 5689/73: Não requerida a adjudicação e não realizada a alienação particular do bem penhorado, será expedido edital de hasta pública, que conterá: (…) IV – O dia e a hora de realização da praça, se bem móvel, ou o local, dia e hora de realização do leilão, se bem imóvel.”

O novo código de processo civil excluiu a distinção, e passou a tratar da alienação judicial (por iniciativa particular ou leilão), ressalvados os casos de alienação a cargo de corretores de bolsas de valores (Art. 881 § 2º Ressalvados os casos de alienação a cargo de corretores de bolsa de valores, todos os demais bens serão alienados em leilão público.).

Não adjudicado o bem pelo credor e nem sendo alienado por iniciativa particular, o bem será leiloado.

Praça única ou leilão único, como o próprio nome diz, é a ocorrência de apenas um leilão para venda do bem, ao invés do mais comum e mais conhecido, que é a ocorrência de dois leilões para arrematação.

No primeiro leilão, o bem somente pode ser vendido pelo valor de avaliação, e no segundo leilão, o bem pode ser vendido por valor via de regra, a partir de 50% do valor de avaliação.

O leilão único ou praça única, também conhecido como “terceiro leilão”, mas com distinções, é o leilão diretamente designado para venda em uma única data, sem necessariamente se tratar de terceira oportunidade de venda.

Isso porque, o primeiro e o segundo leilão, são previstos para ocorrer tanto nas modalidades de leilão judicial quanto extrajudicial (no caso da lei de alienação fiduciária).

No caso de leilão judicial, a o leilão único ocorre em apenas uma data, mas abrindo-se a venda pelo valor da avaliação (equivalente a “primeiro leilão”), e na sequência, logo após, no prazo estabelecido em Edital e caso não hajam interessados em adquirir pelo valor de avaliação, ocorre a venda pela melhor oferta, ou “segundo leilão”, dando a impressão que é leilão único, mas apenas a data é única, já que o CPC estabelece a ocorrência de leilões distintos, embora não obrigue que sejam em datas distintas:

Art. 879, § 1.º CPC: § 1º O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.

Por sua vez, o CPC dispõe que os tribunais poderão editar disposições complementares sobre o procedimento de alienação.

O mais usual é, por costume, a manutenção de duas datas distintas para os leilões, sendo que hoje é comum encontrar um ou dois dias de diferença entre eles, enquanto antes do CPC/2015, era obrigatória a margem de no mínimo 10 dias entre o primeiro e segundo leilão.

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Em se tratando de leilão extrajudicial, em sentido amplo, o leilão único vai ocorrer quando, nas duas datas designadas para sua ocorrência, o bem não for vendido.

No primeiro leilão, o imóvel pode ser vendido pelo seu valor de avaliação.

No segundo leilão, pelo valor de sua dívida, englobando honorários, despesas, impostos, etc.

Em não alcançando sucesso na venda, o imóvel, que já estava consolidado em nome do credor, com a obrigatoriedade de venda em leilão, se torna patrimônio definitivo seu, um ativo, e no caso comum do agente financeiro, este pode vender pelo preço que lhe convier, dispondo sobre as formas de pagamento.

É possível até mesmo a venda com uso de FGTS, parcelada, etc., sendo portanto comum, haver a designação de uma única data de leilão para venda.

É assim conhecido, de maneira geral, como leilão extrajudicial e, no caso da Caixa Econômica Federal, também como venda direta.