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Auto de Arrematação, Escritura, Carta de Arrematação e Registro

Quando estes nomes (comuns para as pessoas mais experientes e que atuam no ramo), estão em destaque, podem causar uma confusão e dúvida inicial. Então, decidimos que é bom explicarmos aqui de uma maneira mais simples e didática, para que você, pretendente à arrematar imóveis em leilão, saiba diferenciar os termos e usos e, aos poucos, acostumar-se com a linguagem própria dos leilões.

AUTO DE ARREMATAÇÃO (ou ata de arrematação ou nota de venda, dentre outras denominações com o mesmo significado): É o documento, elaborado pelo leiloeiro, que resume os termos do negócio adquirido em leilão (dia e hora do leilão; descrição do imóvel; resumo das dívidas assumidas ou não; nome do(s) arrematante(s), valor de arrematação; forma de pagamento, etc.); O mesmo é assinado pelo leiloeiro e pelo arrematante, em caso de leilão extrajudicial (às vezes também assinado pelo comitente*/vendedor). Em caso de leilão judicial, também é assinado pelo Juiz. (*para saber o que é comitente, veja: https://blog.leiloesimobiliarios.com.br/?p=11)

(*para saber os efeitos da assinatura do auto de arrematação, veja:

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA (para casos de leilão extrajudicial): Documento, feito em cartório de notas, com base nos termos do auto de arrematação, que formaliza o ato de venda para fins de registro em cartório de imóveis. A escritura pública atesta o pagamento dos impostos e impõe maior segurança na transmissão do imóvel, já que obrigatoriamente acompanha as certidões do vendedor (antigo proprietário), certidões estas que dão conta das situação atual do imóvel, com suas eventuais pendências (fiscais ou documentais).

A escritura pública deverá ser prenotada (protocolada) no cartório de imóveis competente (que guarda as informações históricas de cada imóvel), para que este realize o registro em nome do arrematante. Não basta só assinar o auto de arrematação e formalizar a escritura. Esta última deverá ser levada a registro no cartório de imóveis. (já vimos casos – pouco comuns, de pedidos de registro apenas com o auto de arrematação).

O cartório do registro geral de imóveis (RGI) competente pela região onde se situa o imóvel, realizará a transcrição, resumida, dos termos do negócio realizado e emitirá aos órgãos competentes (Receita Federal, etc.), que foi registrada uma transmissão imobiliária.

CARTA DE ARREMATAÇÃO: A carta de arrematação, é o chamado título, que determina e autoriza a transferência das arrematações que ocorrem, perante o cartório de imóveis competente pela região em que se localiza o imóvel.

A carta de arrematação é emitida pelo juízo que determina a venda do bem imóvel em leilão e possui o mesmo efeito prático que a escritura de compra e venda. O arrematante, com a carta de arrematação (que vem acompanhada de cópias essenciais do processo) e munido do imposto de transmissão (ITBI ou ITBIm – imposto de transmissão de bens imóveis), leva a mesma ao cartório de imóveis para prenotação e registro.

É bom ressaltar que é comum haver exigências a serem cumpridas, conforme o caso, tanto para o registro da carta de arrematação quanto da escritura.

REGISTRO: O registro imobiliário atesta a transmissão do imóvel, perante terceiros, provando a propriedade imobiliária.

Quem não pode arrematar?

Todas as pessoas físicas e jurídicas podem lançar em leilão, desde que estejam na livre administração de seus bens.

No entanto, quem guarda, administra ou tem a responsabilidade em zelar pelo bem de outra pessoa, como é o caso dos tutores, curadores, testamenteiros, administradores ou liquidantes, são impedidos de arrematar os referidos bens.

Isso porque, essas pessoas tem o poder e o dever de manter e cuidar do referido patrimônio no lugar daquele que, por alguma razão ou determinação legal, está impossibilitado de fazer por conta própria, de manifestar-se ou se defender.

Exemplo disso são os curadores, que respondem quando existe o interesse de pessoa incapaz de responder pelos próprios atos, ou da pessoa que está presa ou mesmo não foi localizada pessoalmente para responder a alguma ação (pessoa citada através de edital).

Também são impedidos de arrematar, os mandatários (procuradores) da parte que terá seu bem leiloado, com relação aos bens que foram designados a administrar ou vender.

Exemplo é um corretor que possui autorização para vender o bem ou administra os alugueis para o referido proprietário.

O juiz, membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, assim como o escrivão, chefe de secretaria e demais servidores ou auxiliares da justiça, não podem arrematar na localidade onde servirem ou a que se estender a sua autoridade.

Os servidores públicos em geral, também não podem arrematar os bens que pertencem à pessoa jurídica a que servirem ou que estejam sob a sua administração direta ou indireta.

É claro que, o próprio leiloeiro e seus prepostos, também são impedidos de arrematar os bens de cuja venda foram encarregados, e por fim os advogados de qualquer das partes, também não podem arrematar.

Resta claro que todas as pessoas impedidas de arrematar, possuem sobre o bem, o dever de cuidar, manter ou administrar o patrimônio, ou ainda são responsáveis pelos interesses públicos e privados envolvidos com o bem e entre as partes de um processo.

Assim, certas pessoas são impedidas de arrematar, para que o leilão ocorra com transparência e legalidade, e também para que sejam distanciados e evitados conflitos de interesse por parte daqueles que devem ser neutros, cuidar ou possuem privilégio de informações e de acesso aos bens.